不動産投資

不動産投資について

不動産の価値というものは需給バランスで価格がきまります。これは不動産に限らずでしょうが、不動産には定価というものが存在していません。不動産の価値を動かすものはなんでしょうか。いっしょに考えていきましょう。
まず不動産投資の収益源というものはなんでしょうか？一つ目の収益源として考えられるのが毎月の家賃ですよね。そしてもう一つが売買利益です。自分が購入したときよりも不動産の価値が上がっていれば高く売ることが出来ますから利益が発生します。
ここ数年は人気のある地域と人気のない地域の差がはっきりとした二極化傾向にあり不動産の売買利益という点につきましてはマチマチとなっていますが家賃に関しましてはバブル崩壊以降不動産の価値が急激に下がったため利回りという点につきましては、株式投資よりも利回りがいいということもあり上昇傾向にあります。長期的に安定収入を確保できる点やインフレに強い投資対象として不動産投資を資産運用の一部に組み込む人がどんどん増えているようです。
現在ではどちらかというとその不動産から得られる運用益のみを目的としているかたが多いようです。というのも土地の値上がり益を目的としての不動産投資は現在の日本においては期待ができないといわれているからです。
これは前述した二極化傾向の影響もあるでしょう。
さて、不動産投資においては比較的、取引事例比較法というもので不動産の価値を決めることが多いのですが、不動産の証券化であるＲＥＩＴに関しての不動産の価値は不動産は相対取引という非常に透明度の低い方法で売買されるため最近では収益還元法という方式で不動産の価値を客観的に判断でき、その不動産がどれぐらいの収益をあげられるかに注目する手法が中心になっているようです。これはキャッシュフローの変化をいち早く反映されるＤＣＦ法という鑑定方法が用いられています。
不動産投信においての資産価値から割安割高を判断する方法があります。
資産価値を算出すれば、その数字と不動産投信の市場での価値（価格×投資口数の時価総額）を比べて、価格が割安か割高かを判断することができますのでこういった計算式をしっておくと便利です。
また同じように配当や利益に着目した指標を用いて判断することができます。不動産投信は、基本的に配当を重視した商品が多くなっていますので投資額に対しての分配をチェックして数値化することができます。
ただいずれにせよ証券化に関しても、株式投資と同じようにひとつの指標だけに固執するのではなくさまざまな指標を見ることで総合的に判断するのが重要でしょう。
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