不動産投資

不動産鑑定評価について

不動産鑑定評価というものがありますが不動産には取引価格のほかに鑑定評価による価格というものがあります。
鑑定評価とは不動産鑑定評価基準にもとづいて評価が行われるのですが、原価法、収益還元法、取引事例比較法などをもちいて評価していくことをいいます。
市場で売買される株などは、毎日のように取引が行われ、結果として銘柄ごとに取引価格帯が決まりますが不動産は日々取引されて価格が決まるわけではありませんから不動産の価値を評価する方法として不動産鑑定評価を用いているのです。
これは不動産の価格形成が投資家保護の観点から客観的に評価を行うことができる専門家である評価が必要であるという理由から外部の不動産鑑定士による鑑定評価が利用されるようになったことが発端です。
ＲＥＩＴの資産運用報告書をみるとわかりますが、一般的に投資法人は、不動産の保有期間中に資産運用報告書でその時価を開示しています。その時価の根拠が不動産鑑定評価となっているわけです。
こともあります。
さて、それでは不動産鑑定評価とはなにかを具体的に紹介しましょう。
鑑定評価手法の主流といわれているもののひとつである取引事例比較法とは、該当する不動産と同じエリアで過去に取引された同じような不動産を探し、その取引においての売買価格を基準にして不動産価値を決める方法を指します。しかし、主流ではありますが、株式などとちがって不動産の取引は頻繁にあるわけではありませんから、該当事例を探すのにも苦労しますしなによりも不動産は相対取引ですから透明性がありません。こういったことから最近では収益還元法というものが注目をあつめるようになりました。
収益還元法とは該当する不動産からどれくらいの収益があがり、投資家に還元できるかというところに着目しています。不動産投資や不動産証券化では、よく使われている手法である収益還元法ですが不動産の収益性をさまざまな角度から判断していくことからはじまり、将来にわたってもたらされる収益を現在の価値に換算して価格を算出する方式を収益還元法とよびます。
収益還元法の中でもディスカウンテッド・キャッシュフローというものがありますが、こちらは投資期間中の賃貸収入から得られるキャッシュフローと投資期間終了後の転売によるキャッシュフローをより詳細に分析する方法です。この綿密な分析により得られた数値をもとにそれを鑑定評価に反映していくというわけですね。
また、鑑定評価によって求められた価格は不動産市場で形成される価格であって、ＲＥＩＴのように証券市場において形成される不動産を特定資産とする証券の価格は別であるということは理解しておきましょう。
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